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2015年和2016年,中梁的净负债率达到1335%和1790.2%,中梁在招股书中解释称,过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块,同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。从2018年最新财报看,多家新晋千亿房企的负债率还在上升。

招股书披露,2015~2017年中梁的拿地数量分别是9幅、63幅和119幅。但截至2018年8月31日,仅8个月时间,中梁已经获取了183幅地块,这意味着,中梁的拿地速度很可能早就超过了去年的“平均三天拿一块地”。拿地之后,中梁力求将这些地快速变现。作为碧桂园模式的拥趸,中梁同样希望将高周转用到极致。2016年中梁内部提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转,中梁设置了丰厚的奖励:项目开盘后达到“456”的标准,立即获得100万元的内部奖励。但随着三四线市场下行,去化速度明显转慢,中梁想要实现“456”的难度正在逐步加大。

但业内人士认为,该类ABS收入依赖于租金差额,而传闻中的“高成本揽房源”行为无助于其ABS的回款。“这类项目通常原始权益人会自持劣后端,符合收益的方式应当是尽量压低拿房源成本,而不是推高收揽价格。”前述券商金融市场部人士认为,“除非还有一种可能,即在后端能收到更高的租金。”

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